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校友投稿:房市小白深圳购房记(一)

发表: 11月 19 , 2020
作者: David Liu

【编者:作者David 曾多次参与Scotwork的ANS赋能。他曾在电脑配件、通信设备公司工作了20多年,现已退休,目前在广东定居,专注于儿童教育和垃圾分类等义工工作。下面是他在2020年春夏之际,运用专业谈判技能购买公寓的过程记录和分享。经作者授权,本文将用连载形式,分3-4次刊登完。本次发布第一部分:购房前的信息收集和谈判准备
20年3月仍处疫情期间,楼市非常低迷:从深圳房地产新浪微博上看每天成交数都少的可怜。
逆势入场,不同凡响:直觉此时可能是买房的好时机。
多年职场习惯让我马上行动:根据预算、使用用途等圈定大致范围和目标。
第一步:收集信息和谈判准备
强烈建议大家不要只看各大楼盘中介网站:有效信息很少,过时、错误信息很多,很多都是只说好不说坏的片面之辞,仅仅只能参考。
我个人感觉这次对我购房成功帮助最大的信息源是三个:
1、深圳微博房地产
2、深圳市场监督管理局--一手房价格备案信息 https://amr.sz.gov.cn/0501W/Default.aspx
3、深圳住建局--一手房销售状态备案信息 http://zjj.sz.gov.cn/ris/bol/szfdc/index.aspx
“深圳微博房地产” 经常会整理发布深圳全市各区即将销售,或在售的楼盘一览表:位置、规模、价格(单价/总价)、销售状况等等。因为是“全景式”的,相当于房屋导购“地图”,非常适合想在出手前对各个在售楼盘有全局了解,多方比对的客户。
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至于“深圳市场监督管理局”和“深圳住建局”网站上的一手房备案信息,对我后来购房谈判也起到了非常关键的作用:这里有深圳所有在售楼盘细分到每一套房的所有关键销售信息:是否已经售出?单价多少?总价多少?...而且是几乎实时动态更新的。
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这两个网站上房产信息都是由政府备案,信息真实准确及时,在很大程度上避免了销售中介/售楼处的单向信息可能带来的干扰。
准确、及时、全面的信息是谈判成功的必要条件:上面三个信息源,对后来购房谈判过程,起到了非常关键的作用,极大减少了“出错牌”的几率,同时减少了无效的谈判沟通,提高了效率(知道什么时候这一家/一轮谈判应该中止,推迟到下一轮或转向另一个备选)
(另注:在收集、甄别信息的时候,一定要仔细留意细节:我记得当时我留意到网站上一行小字:“注:销售现场公司价格可在商品房销售备案价格15%范围内浮动”。就是这一条信息,也在后来购房谈判过程中发挥了很大作用。)
对中意区域的所有在售楼盘有全局了解,并初步筛选之后,现场去了几个片区看房:罗湖(楼盘在笋岗附近,名字已经忘了)、福田(楼盘缩写:zzbh)、西丽(楼盘缩写tlc)、龙华(楼盘缩写 jlt)、宝安(看了很多,宝中、前海、西乡一带的都看过)、光明(凤凰城地铁站附近的楼盘)。
我当时大致的分析如下:
福田zzbh:
单价太贵,性价比不高,实际单价是龙华的1.5倍,光明的2倍。虽然周边有两个地铁站,但上下班时地铁站人潮汹涌、堵的非常厉害。
销售员急于求成(可能是内部销售指标压力大),沟通技巧欠佳,对客户释放了虚假信息(可能和销售压力大有关。其实无论对买方还是卖方,越紧张时,越要注意动作不要“变形”。想想之前所在的公司销售线为了每半年底/年底前冲销售业绩,或“动作变形”、或被客户抓住机会“猛砍一刀”,其实最终公司都是遭受了大量的无形/隐形损失的)。
宝安:从宝中一直看到西乡,基本上看的3、4个楼盘,不是周围人流不旺,像城乡结合部;就是离机场5公里内,都能感受到明显的飞机起降噪音,这点其实很影响居住体验,果断放弃(记得当时我还特意到房子里待了近半个小时,就是想现场感受一下飞机噪音大小和频率。后来发现飞机噪音比想象的要大的多。这些都必须到现场仔细观察才能得到正确信息)
西丽tlc:去得时候说还有一部分楼盘没有拿到销售许可,买的话要再等一个月。后来过了3个月销售员给我打电话,那个时候我已经买了其他的楼盘。
龙华jlt:单价适中,位置也符合预期。但离地铁较远,周边工业区改造,未来1-2年周边环境会比较“乱”。这也是最接近成交的一次。在博弈过程中打出的“每一张牌”都发挥了实际作用(堪称教科书式的有效谈判。这一次博弈过程,也是SCOTWORK 谈判方法的一次现实、有效的运用)
光明:(凤凰城地铁站)不足是距离市中心商业圈较远,尚未完全开发。但前景可期,而且地铁6号线8月即将通车,有较大的升值潜力。
以上,基本是正式出手前的信息准备,下一篇文章将回顾和售楼处实际谈判、过招的过程。

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